Quesito: Una s.s.d. a r.l. sta per acquistare l’usufrutto di un immobile adibito ad uso scuderia per l’esercizio dell’attività sportiva da parte degli associati. Si chiede se ai fini IVA l’atto di compravendita: vada assoggettato a IVA 22 %; vada emessa fattura in reverse charge ex art. 17 d.p.r. 633/72; vada emessa fattura esente da IVA ex art. 10.

Risposta: Il quesito parla di acquisto dell’usufrutto, operazione possibile e specificatamente prevista e regolamentata dall’art. 980 c.c. ma non certo frequente, riteniamo quindi che più probabilmente si tratti di costituzione di usufrutto e non di acquisto di un usufrutto già esistente.

Entrambi i casi hanno peraltro il medesimo trattamento “sostanziale” IVA, stabilito dagli artt. 2 e 10 del d.p.r. 633/72.

L’art. 2 stabilisce che “Costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere“, quindi sia la costituzione che la cessione del diritto di usufrutto sono equiparate, ai fini IVA, alla cessione.

Trattandosi di un immobile non abitativo, il trattamento fiscale è quello stabilito dall’art. 10, I comma, n. 8-ter: operazione esente salvo espressa opzione da parte del cedente, da esercitare “nel relativo atto“. In caso di esercizio dell’opzione, si applica l’IVA ordinaria del 22%.

Per quanto invece riguarda l’aspetto “formale/procedurale”, l’operazione è soggetta a reverse charge a norma dell’art. 17, VI comma, lett. “a-bis”, citato nel quesito, procedura che però non si applica se l’acquirente è nel regime di cui alla Legge 398/91, come chiaramente stabilito dalla Circolare 14/2015, che recita:

“L’applicazione del meccanismo dell’inversione contabile ai soggetti esonerati dai predetti adempimenti contabile si porrebbe, infatti, in contrasto con la ratio agevolativa e con le finalità di semplificazione previste dalle norme speciali.
A titolo esemplificativo, fra i soggetti esonerati dall’applicazione del meccanismo del reverse charge rientrano: …
– enti che hanno optato per le disposizioni di cui alla legge 16 dicembre 1991, n. 398“.

Riepilogando:

• sia la costituzione che la cessione di usufrutto di cui al quesito sono esenti IVA a meno che il cedente non opti per l’applicazione dell’IVA, al 22%
• la fattura va emessa in reverse charge, a meno che l’acquirente non abbia optato per il regime di cui alla Legge 398/91

Tutto ciò, ovviamente, se il proprietario dell’immobile, ovvero il cedente il diritto di usufrutto, è un soggetto IVA e il bene rientra nell’attività di impresa.
Se il cedente infatti è una persona fisica la costituzione dell’usufrutto è assoggettata all’imposta di registro del 9% oltre che ad imposte ipotecarie e catastali nella misura rispettivamente del 2% e dell’1%.

[Pubblicato su Fiscosport.it]